土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：土地の境界確定や不動産の表示登記全般。
経歴：開業以来２１年間、土地の境界確定など登記関係業務を行っています。
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「土地の分筆や分筆登記とは、具体的に何をすること？」
「土地の分筆は自由にできる？分筆できない土地はある？」
「土地の分筆登記は、自分でできるのか知りたい」
「土地の分筆登記の流れを知りたい」
「分筆費用はいくら位かかる？」
土地の分筆や分筆登記について、
このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか？
そこでこの記事では、土地の分筆や分筆登記について、
土地の分筆登記申請業務を行っている土地家屋調査士が、
具体的にわかりやすく解説いたします。
この記事を全て閲覧する事で、土地の分筆や分筆登記とは何か、
分筆登記できない土地や、分筆登記の流れや費用が具体的にわかります。
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記事を読みたい方は、このまま下に読み進めて下さい。
土地の分筆とは？
土地の分筆とは、地番のある一筆の土地を、
下図１のように、数筆の土地に分けることです。
土地は、筆（ひつ）単位で区画されていて、
一筆（いっぴつ）、二筆（にひつ）・・・と数え、通常、
それぞれの筆には、下図２のように土地の地番が定められています。
そして、下図３のような一筆の土地を、
数筆の土地に分筆する場合には、
分筆後のそれぞれの土地に、地番が付けられるのです。
たとえば、下図４のように、分筆前の土地の地番が、
枝番無しの１０番という地番だった場合、
分筆後の各土地の地番には、枝番の地番が付けられます。
もし、下図５のように、元々枝番の土地を分筆した場合には、
分筆後の地番としては、元の地番（元番）はそのままで、
分筆した土地には、新たな枝番の地番が付けられるのです。
ただし、新たな枝番は何でも良いわけではなく、
分筆前の土地の最終地番を法務局で確認した上で、
分筆後の地番には、最終地番の次の枝番が付くことになります。
たとえば、１０番１の土地を分筆する場合、
最終地番が１０番２だった場合、
その１０番２という地番は、他で使用しているので、
その次の１０番３の地番を付けることになるのです。
また、実際に土地を分筆するには、
分筆のための登記申請書類を法務局に提出して、
分筆の登記が行われてはじめて、
土地の分筆が完了することになります。
そして、土地を分筆するには、分筆登記の申請の前提として、
通常、土地周囲の所有者全員と、境界の立会い確認が必要で、
土地の測量なども必要になることに注意が必要です。
土地の分筆は自由にできる？
土地の分筆は、土地の所有者の意思によって、
下図６のように、自由に行うことができます。
なお、ここで言う土地の所有者というのは、
土地の表題部所有者、又は所有権の登記名義人のことです。
分筆線の入れ方はもちろん自由ですし、
どのように土地を分けるのか、
何筆の土地に分けるのかについては、
その土地の所有者の意思にゆだねられているのです。
ただし、土地の所有者が複数人いる共有の場合、
土地を分筆するには、
持分の過半数の共有者の同意が必要になります。
分筆できない土地
次の１～３の内、１つでも当てはまる場合には、
土地を分筆することができません。
- 持分の過半数の共有者の同意が得られない場合
- 分筆後の土地の面積が0.01㎡未満になる場合
- 隣地所有者の協力を得られない場合
まず１つ目の「持分の過半数の共有者の同意が得られない場合」は、
共有者の居場所や行方、生死がわからない場合も含みます。
なぜ分筆できないかと言えば、共有の土地の分筆登記では、
持分の過半数の共有者全員が、申請人になる必要があるからです。
逆に、所有者が１人の単有の土地については、
持分の過半数の共有者の同意は関係のない話しになります。
次に２つ目の「分筆後の土地の面積が0.01㎡未満」というのは、
土地の面積は0.01㎡以上で登記されるため、
分筆後の土地の面積が0.01㎡未満では、
分筆の登記ができないということです。
３つ目の「隣地所有者の協力を得られない場合」というのは、
土地の分筆の前提として、
土地周囲の境界の確定ができない場合のことです。
境界を確定させるには、測量図面付きの境界確認書等に、
隣地所有者全員の署名・押印が必要になるため、
隣地所有者の内、１人でも協力を得られない場合は、
通常、土地を分筆できないということになります。
なお、分筆できない土地については、
「分筆できない土地：土地の分筆の条件は？」で、
くわしく解説しています。
分筆と一部地目変更分筆の違い
土地の分筆は、土地の表題部所有者、
又は、所有権の登記名義人の意思によって、
自由に行うことができます。
しかし、下図７のように、土地の一部の地目が変更したことで、
土地の分筆が必要になった場合には、
その土地の表題部所有者、又は所有権の登記名義人に、
一部地目変更による分筆の義務があると考えられています。
つまり、単に土地を分筆することは自由なのですが、
土地の一部の地目が変わった場合には、土地の所有者に、
一部地目変更・分筆登記の申請義務が発生するという違いがあるのです。
分筆登記とは？
分筆登記とは、一筆の土地を分筆して、
一筆の土地の登記記録を、
数筆の土地の登記記録に分ける登記手続きのことです。
たとえば、下図８のような一筆の土地の登記記録で、
土地の分筆登記をした場合に、どうなるのかを見てみましょう。
このような土地を、二筆に分筆登記を行った場合には、
元番である１０番の土地は、下図９のように、
土地の地番が１０番１となり、地積も変更されます。
次に、分筆によって新しく出来た土地の登記記録では、
下図１０のように、１０番２という地番が定められ、
地目、地積、１０番から分筆された旨などが記載されます。
このように、分筆登記を行った場合、
分筆して新しく土地の登記記録が出来たり、
登記記録の表題部の地番や地積などが変更・加筆されますが、
土地の所有権に関する権利部の内容は、変わることはありません。
そして、分筆登記は、土地の表題部所有者、
又は所有権の登記名義人が申請人となり、
法務局に分筆登記の申請を行う手続きとなります。
もし、土地が共有の場合には、
持分の過半数の共有者が申請人となり、
法務局に分筆登記を申請することになります。
なお、土地の分筆登記の申請は、
法務局ならどこの法務局でも良いわけではなく、
その土地を管轄している法務局に、申請する必要があります。
分筆登記の必要書類
分筆登記には、主に次の書類が必要になります。
- 分筆登記申請書
- 地積測量図
- 分筆所在図
- 境界の確定を証明できる書類
なお、分筆登記の申請には、登録免許税がかかりますので、
登録免許税額分の収入印紙を台紙に貼り付けて、
申請書類と一緒に法務局に提出する必要があります。
ちなみに、分筆登記の登録免許税額は、
分筆後の筆数×１０００円分です。
分筆登記は自分でできる？
分筆登記は、自分でできないかなあと思われる方もいますが、
土地の測量や、地積測量図等の作成を、
自分でできる技術があれば、自分でもできる登記と言えます。
しかし、土地の測量をするには、専門の機械が必要となり、
地積測量図等の測量図面を作成するには、CADソフトが必要で、
記載すべき内容も不動産登記規則等で細かく定められている為、
土地家屋調査士でない方が行うのは、無理な登記と言えます。
分筆登記の流れ
分筆登記を完了させるための流れとしては、
通常、次の１～７の流れで進めることになります。
- 土地及び周囲の土地の登記情報や地積測量図、公図等を取得。
- 分筆する土地周囲の境界を、全ての隣地所有者と確認。
- 各境界点等を測量後に、測量図面付きの境界確認書等を作成。
- 境界確認書などに隣地所有者全員の署名押印をもらう。
- 土地の地積測量図を作成し、分筆登記の申請書類を作成。
- 境界確認書又は隣接境界線証明書などを添付して、
土地を管轄する法務局に、分筆登記の申請書類を提出。 - 分筆登記の完了後に、登記完了証などを法務局から受け取る。
ただし、土地の境界確定が済んでいる場合、
つまり、境界確認書又は隣接境界線証明書などに、
隣地所有者全員の署名・押印がされている場合には、
５～７の作業を行うことになります。
なお、土地の境界確定とは何か、その費用については、
「境界確定とは？境界確定の費用はいくら位？」を参照下さい。
また、分筆登記の具体的な流れについては、
「分筆登記の流れと注意点」で、
くわしく解説しています。
分筆費用はいくら位？
土地を分筆する場合には、一般的に、
土地家屋調査士に依頼することがほとんどです。
そして、土地の分筆を土地家屋調査士に依頼した場合の費用は、
次の２つの場合で、大きな違いがあります。
- 土地の境界確定が済んでいない場合
- 土地の境界確定が済んでいる場合
それぞれの場合の土地の分筆費用は、
当土地家屋調査士事務所の場合で、
ざっくりにはなりますが、次のとおりです。
１．土地の境界確定が済んでいない場合
境界確定が済んでいない土地を分筆する場合は、
境界確定が済んでいる場合に比べて、
かなり費用がかかると言えます。
なぜなら、分筆登記の費用に加えて、
分筆の前提となる境界確定作業の費用も加わるからです。
たとえば、１００坪の土地を二筆に分筆する場合で、
隣地に農道又は水路がある場合には、
境界確定費用に約５０万～７０万円位＋消費税と実費がかかり、
分筆登記費用に約２０万円～３０万円位＋消費税と実費が、
一応の目安となります。
もし、隣地に農道又は水路が無い場合には、
境界確定費用が約２０万円くらい安くなる感じです。
２．土地の境界確定が済んでいる場合
境界確定作業が済んでいる土地を分筆する場合には、
境界確定からそれ程年数が経過していなくて、
隣地所有者にも変更がなければ、
純粋に分筆登記費用のみかかることになります。
たとえば、１００坪の土地を二筆に分筆する場合、
分筆登記費用は、約２０万～３０万円位＋消費税と実費が、
一応の目安です。
ただし、分筆登記の費用については、一応の目安はありますが、
土地家屋調査士事務所ごとに自由に設定できるため、
依頼する土地家屋調査士によって、費用に多少の違いがあります。
