土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：土地の境界確定や不動産の表示登記全般。
経歴：開業以来２１年間、土地の境界確定など登記関係業務を行っています。
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「土地の売却で確定測量が必要と言われた」
「確定測量の流れや、確定測量にかかる期間が知りたい」
「前に測量したのに、また確定測量が必要？」
「地積測量図があるのに、境界確定測量は必要？」
「ブロック塀で囲まれているのに、確定測量は必要？」
このような理由で、確定測量とは具体的に何かを知りたいし、
境界確定測量が必要かどうかも知りたい、
という人も多いのではないでしょうか？
この記事では、確定測量とは何かと、
境界確定測量は必要かどうかについて、
土地の境界確定業務を行っている土地家屋調査士が、
わかりやすく解説致します。
この記事をすべて閲覧することで、確定測量とは何か、
境界確定測量は必要かどうかが分かります。
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記事を読みたい方は、このまま下に読み進めて下さい。
確定測量とは？
確定測量とは、一言で言えば、
隣接する全ての土地との境界について、
隣地所有者と現地で立会い、
境界の確認をした上で行う測量のことです。
確定測量は、境界確定測量とも言いますし、
単に境界確定と言う場合もあります。
いずれの言い方も、隣地所有者と現地で立会い、
境界の確認をしてから、各境界点の測量を行い、
境界確認書などに隣地所有者の署名・押印をいただいて、
境界を確定させるという意味では同じです。
ただ、現地立会いや境界の確認については、
隣接する個人や法人所有の民地との境界はもちろんですが、
役所が管理している市道や県道、国道などの道路、
里道（農道）や水路などの法定外公共物との境界についても行われます。
つまり、確定測量というのは、
隣接する民地と官地の全ての土地との境界を確認して、
測量を行い、後々問題が起きないように書類を作成して、
境界を確定させる作業のことなのです。
もし、隣地所有者の内、亡くなっている人がいれば、
その相続人の住所と氏名を戸籍などで調べて、
現地立会い及び境界の確認を相続人と行います。
隣接する道路についても、市道なのか、県道なのか、
国道なのかを調べて、その道路を管理している役所の担当者と、
現地立会い及び境界の確認を行うのです。
そして、隣接する各土地の所有者と合意した各境界点には、
通常、下図１のような金属標又は金属鋲、コンリート杭、
プラスチック杭などの境界標を設置します。
ただし、コンクリート構造物が境界線で曲線の場合には、
数珠繋ぎのように境界標を設置するのも大変なので、
ある程度の間隔をあけて、境界標を適度に設置する事もあります。
ここで設置した境界標は、例えば土地を売却する場合や、
土地を貸す場合に、買主や借主に対して、
土地の範囲を現地で明確に示すのに役立ちます。
逆に、現地に境界標が設置されていなくて、
コンクリート構造物なども無ければ、通常、
土地の範囲を明確に示すことができません。
また、隣地所有者と合意した各境界点の測量をした後には、
下図のような境界確認書または隣接境界線証明書などに、
関係者が署名・押印して、原本を保有するのが一般的です。
関係者全員が署名押印した境界確認書や、
隣接境界線証明書などを作成していれば、
土地の地積更正登記や分筆登記などをする際に、
境界を証明する書面として、法務局に提示することが可能になります。
また、確定測量の最終段階には、
確定した境界が１枚の図面でわかるように、通常、
下図２のような確定測量図又は境界確定図も作成されます。
このような確定測量図は、境界確定図とも言われ、
隣接する全ての土地所有者と境界の確認を行い、
境界を確定した図面となります。
なお、確定測量や確定測量図の作成などは、
土地家屋調査士に依頼して進めるのが一般的です。
そして、確定測量図や、境界確認書などに添付する図面には、
作成した土地家屋調査士の住所や氏名、
職印の押印がされているのが通例です。
ちなみに、境界確認書や隣接境界線証明書、
確定測量図（境界確定図）は、通常、
土地の所有者側で保管する書類となります。
そのため、法務局で取得できる書類ではないことに注意が必要です。
逆に、法務局で取得できるのは、地積測量図という測量図で、
確定測量図とは異なる図面なので混同しないようにしましょう。
地積測量図とはどんな図面か、その見方については、
「地積測量図とは？地積測量図の見方と取得」や、
「地積測量図の見方と注意点：XY座標の測量図編」で、
くわしく解説しています。
確定測量の流れ
確定測量は、通常、大きく分けて次の１～５の流れで進みます。
- 公図や登記情報、地積測量図などを取得して内容を調査する。
- 隣地所有者に境界立会いのお願いをする。
- 境界立会いの日時に、現地で各境界点の確認をする。
- 隣地所有者と合意の各境界点に境界標等を設置して測量する。
- 境界確認書などに署名押印をもらい確定測量図面を作成する。
もし、地積測量図や、地籍調査などの測量図面の資料があれば、
境界立会い前に、境界点の復元測量等を行う場合もありますが、
大体このような流れで、確定測量を進めることになります。
なお、確定測量の具体的な流れと注意点については、
「確定測量の流れと注意点」で、
くわしく解説しています。
確定測量にかかる期間
確定測量にかかる期間としては、通常、
２ヶ月位～３ヶ月位以上という期間がかかりますが、
土地によってかかる期間に大きな違いがあります。
なぜなら、土地の広さや、隣地所有者の数、
隣地所有者で亡くなっている人の有無、
里道（農道）や水路などの官有地と接しているかどうかなど、
土地によって状況にそれぞれ違いがあるからです。
通常、土地が広ければ広い程、
隣地所有者の数が多ければ多い程、
確定測量に時間がかかることになります。
なぜなら、３０坪程度の小さな土地と、
１００坪程度の広い土地では、
測量や境界の確認にかかる時間が違ってくるからです。
そして、隣地所有者に境界の確認をしてもらうには、
基本的に、隣地所有者の都合に合わせることになります。
たとえば、個人又は法人が所有する民地の場合、
すぐに現地で境界の確認をしていただけることもあれば、
数日後や、それ以上の先の日程になってしまうこともあり、
人によっては、境界の合意までスムーズにいかない人もいます。
隣地所有者に現地で境界の確認をしてもらってからも、
境界標の設置や各境界点の測量を行い、その後で、
境界確認書などに隣地所有者の署名押印をもらうため、
隣地所有者の人数も、確定測量の期間に影響してくるわけです。
また、隣地所有者が亡くなっている場合や、
里道（農道）又は水路などの官有地と接している場合も、
確定測量にかかる期間に影響します。
なぜなら、隣地所有者が亡くなっている場合、
その相続人全員の住所や氏名などを調べるため、
亡くなった人の全ての戸籍や、その相続人の戸籍を取得して、
法定相続人を確定させる作業も加わることになるからです。
同時進行で作業を進めるとしても、相続人の人数や、
近くに住んでいるか、又は、県外に住んでいるかなどによって、
確定測量にかかる期間に違いが出ることになるわけです。
また、官有地と接している場合には、
その官有地を管理している役所に境界立会い申請書等を提出し、
役所側に立会い日時を決めてもらうことになります。
役所の担当課の込み具合や都合によっては、
境界立会いの申請書類などを役所に提出してから、
２,３週間先や、場合によっては、
１ヶ月以上先の日程になることもあります。
そのため、確定測量にかかる全体的な期間としては、
通常、２ヶ月～３ヶ月位とされ、
場合によっては、３ヶ月以上かかることもあるのです。
ただし、隣接地が民地だけの場合や、
道路と民地とだけ接する場合には、
隣接する土地が少なく、すべての作業が最短で進めば、
もっと短期間で確定測量が済むこともあります。
境界確定測量は必要？
境界確定測量は、主に次の場合に必要になります。
- 土地を売却する場合
- 土地を貸す場合
- 土地の周囲辺りに構造物を設置する場合
なぜ土地を売却する場合に境界確定測量が必要なのかと言えば、
売主には、売却する土地の範囲を、
買主に対して現地で明示する義務があるからです。
境界確定測量をしなくても売れないことはないですが、
売却する土地の範囲が不明確な場合には、
土地の売却価格が相場よりも下がってしまう可能性が高くなります。
また、土地を貸したり、土地の周囲に構造物を設置する場合は、
境界がどこなのか現地で明らかになっていないと、
設置する構造物の越境などの問題で、
隣地所有者と利用上のトラブルになる可能性が高くなるからです。
そういった利用上のトラブルを未然に防ぐためにも、
境界確定測量が必要というわけです。
ブロック塀で囲まれていても確定測量は必要？
たとえば、四方が自分のブロック塀で囲まれている土地だから、
確定測量は必要ないのでは、と疑問に思われる方もいます。
しかし、隣接地の土地所有者も、そのブロック塀は自分のもの、
または、自分の先代が積んだものと思っているかもしれません。
売却したり、貸した後で、そういった問題が起きてしまうと、
越境問題など利用上のトラブルになる可能性があるため、
そうならないように、境界確定測量が必要なのです。
ただし、四方すべて境界杭などの境界標が設置されていて、
復元可能なXY座標による地積測量図、又は境界確認書など、
各境界点の根拠になる測量図もある場合には、
通常、確定測量は必要ないと言えます。
XY座標による地積測量図については、
「地積測量図の見方と注意点：XY座標の測量図編」
でくわしく解説しています。
境界確認書とは何か、境界確認書に署名すべきかについては、
「境界確認書とは？土地境界確認書に署名すべき？」を参照下さい。
前に測量したのに、また確定測量が必要？
昔、土地の全体を測量したのに、
また測量しなければならないのかと思われる方もいます。
しかし、前にした測量が、いつ頃、
どんな目的でされた測量なのかによって、
確定測量が必要になることもあるのです。
たとえば、次のような場合には、
前に測量をしていたとしても、確定測量が必要になります。
- 前に測量した時の測量図などの資料が無い場合
- 測量図はあっても、単に現況を測っただけの場合
- 隣接地の所有者と境界立会いをしていない場合
- 境界確認書又は隣接境界線証明書、若しくは地積測量図など、
境界確定に関する書類を作成していない場合
これらのどれか１つでもあてはまるようでしたら、
確定測量（境界確定）とは意味も目的も違うため、
前に測量をしていたとしても、通常、確定測量が必要です。
地積測量図があっても、確定測量は必要？
法務局に地積測量図が備わっている土地であっても、
その地積測量図の作成された時期や内容によっては、
確定測量が必要になります。
例えば、下図３のような三斜法で作成された地積測量図の場合、
通常、その地積測量図を元にして、
その土地の各境界点を復元するのは困難だからです。
逆に、XY座標によって作成された下図４の様な地積測量図があり、
現地の各境界点にも境界標が設置されていて、
作成されたのがここ１０年程度以内の場合には、
確定測量は必要ないと判断する可能性が高くなります。
なお、XY座標による地積測量図については、
「地積測量図の見方と注意点：XY座標の測量図編」
を参照下さい。
三斜法で作成された地積測量図については、
土地境界線の立会や確認時に古い地積測量図を見る際の注意点
でくわしく解説しています。
また、確定測量の流れの具体的な内容については、
「確定測量の流れと注意点」をご確認ください。
確定測量図とは何かや、地積測量図との違いについては、
「確定測量図とは？地積測量図や境界確定図との違い」で、
くわしく解説しています。
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