土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：土地の境界確定や不動産の表示登記全般。
経歴：開業以来２１年間、土地の境界確定など登記関係業務を行っています。
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土地の境界線を調べたいけど、
何をどうやって調べれば良いのかわからない、
という人も多いのではないでしょうか？
土地の境界線を調べるには、
土地の地積測量図を見ることで、
自分である程度調べることが可能になります。
この記事では、土地の境界線を地積測量図で調べる方法を、
土地の境界確定業務を行っている土地家屋調査士が、
わかりやすく解説いたします。
この記事をすべて閲覧することで、
土地の境界線を地積測量図で調べる方法がわかります。
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記事を読みたい方は、このまま下に読み進めて下さい。
土地の境界線を地積測量図で調べる方法
まず、土地の境界線を地積測量図で調べるには、
次の１～６の流れで進めることになります。
- 地積測量図を見て、座標求積された土地なのかを確認する。
- 地積測量図を見て、境界標の種類と位置を確認する。
- 地積測量図を見て、基準点の種類と位置を確認する。
- 現地で各境界標と基準点などを探す。
- 現地で各境界標の点間距離や、基準点からの距離を測る。
- 隣接地の所有者と境界立会をして、境界を確認する。
それでは、１つ１つ順番に解説いたします。
１．地積測量図を見て、座標求積された土地なのかを確認する。
まず、地積測量図を見る際に確認が必要なのが、
下図１のように、座標法により、
求積された土地なのかどうかを確認することです。
上図１の地積測量図の例で言えば、
１０－１と１０－２の各土地は、
座標法により求積されている土地なので、
とりあえず、土地の境界線を調べる上で問題はありません。
しかし、下図２のように、地積測量図で、
残地計算が記載されている土地については、
土地の境界線をこのような地積測量図で調べることはできません。
なぜなら、残地計算がされた土地というのは、
分筆前の登記面積から、分筆する土地の面積を差し引く方法で、
面積を出しただけの土地だからです。
つまり、分筆する土地のように、境界立会いを行い、
各境界点の測量をしているわけではないからです。
なお、地積測量図によっては、
下図３または下図４のような感じで、
残地についての計算をしている場合もあります。
このように、残地計算や残地という文字があれば、
その地番については、残地ということになります。
残地については、通常、座標値も無ければ、
土地の形状も現地と多少違う場合もあるため、
他にその土地の地積測量図が無い場合、
残地の土地の境界線を、地積測量図で調べることはできません。
残地の土地の境界線を調べるには、
土地家屋調査士に依頼するなど、
他の方法で調べることになるので注意が必要です。
２．地積測量図を見て、境界標の種類と位置を確認する。
まず、現地に境界標が設置されている場合には、
下図５のように、地積測量図に境界標の種類が記載されます。
上図５の例で言えば、各境界点のすべてに、
境界標が設置されていることがわかります。
具体的には、K５の境界点には金属標が設置されており、
K４の境界点にはプラスチック杭、K８とK9の境界点には金属鋲、
K７の境界点にはコンクリート杭、
K６の境界点には石杭が設置されているといった感じです。
ただ、下図６の地積測量図のように、
境界点に境界標の種類の記載がある場合と、
境界標の種類の記載が無い場合もあります。
上図６の例で言えば、K4とK7の各境界点には、
境界標の種類の記載が無いので、この２点については、
現地に境界標は設置されていないと判断できます。
なぜなら、昭和５２年１０月以降に作製された地積測量図では、
現地に境界標が設置されていれば、
その境界標の種類を記載することになっているからです。
つまり、境界標の種類の記載がないということは、
地積測量図が作成された当時、
境界標が設置されていなかったと判断できるということです。
もし、現地に境界標が設置されていない場合には、
座標値から復元測量をして、現地に境界点を復元しない限り、
その境界点が現地のどこなのかが正確にはわかりません。
復元測量については、個人で行うには無理があるため、
一般的には、土地家屋調査士に依頼することになります。
なお、境界標の復元と費用については、
「境界標を復元するには？復元方法と費用の目安」や、
「境界標や境界杭の復元方法と復元費用」で、
くわしく解説しています。
３．地積測量図を見て、基準点の種類と位置を確認する。
地積測量図には、通常、下図７のような感じで、
基準点の種類と位置が記載されています。
地積測量図によっては、基準点又は準拠点、
若しくは引照点という名称のいずれかで記載しますが、
基準になる点という意味ではどれも同じです。
上図７の地積測量図の場合、基準点T1とT2は金属鋲で、
共に道路内の南側辺りに設置されていることがわかります。
測量の際の基準点や準拠点は、道路側溝のカマチなど、
コンクリート構造物に設置するのが一般的なので、
道路側溝辺りにありそうということも想像できます。
基準点の種類と位置の確認をする理由は、
基準点から各境界点までの大体の距離がわかる場合もあり、
境界標を現地で探す際の参考になることもあるからです。
たとえば、下図８のように、図面上、三角スケールなどで、
基準点から近くの境界点までの距離を測っておくと、
現地で境界点を探す際の助けになることもあるということです。
４．現地で各境界標と基準点などを探す。
上記１～３で、地積測量図の内容確認が済めば、
今度は現地に出かけて、地積測量図を見ながら、
次のような境界標を探します。
現地に設置されている境界標としては、
いくつか種類がありますが、このような金属鋲や金属プレート、
プラスチック杭やコンクリート杭、石杭などが一般的です。
ただ、境界標を現地で探すと言いましても、
すぐに見つかる場合もあれば、
なかなか見つからない場合もあります。
現地ですぐに見つからない境界標を探すコツは、
下図９のように、すぐに見つかった境界標から、
見つけられない境界標までの距離を地積測量図で確認して、
巻き尺などで現地で当たりを付けて探すと良いです。
なぜなら、境界標を設置してから長い年月が経過している場合、
土砂や瓦礫に埋もれていたり、鋲だけの境界標だったり、
単に現地を見るだけでは、なかなか見つけにくいこともあるからです。
そこで、すぐに見つけることができた境界標から距離を測り、
その距離の半径を描く線上を、
重点的に探すと見つけやすくなります。
また、境界標がありそうな付近の地面が土砂の場合、
土砂に埋もれていることもあるため、
土砂を掘ってみることで、境界標が見つかることもあります。
なお、境界標の種類と実例については、
「境界標の種類を解説！５種類の境界標と実例」で、
くわしく解説しています。
次に、基準点については、下図１０や下図１１のような金属鋲、
又は金属標を、コンクリート構造物に設置するのが一般的です。
ただし、現地に設置されている基準点には、
下図１２のような普通の金属鋲の場合もあるので注意が必要です。
なお、地積測量図を作成した当時から現在までの間に、
道路工事や道路側溝の工事などが現地で行われていた場合、
基準点が無くなっていることもあります。
例えば、地積測量図を作成した当時から、
長い年月が経過している割りに、
きれいな道路やきれいな側溝になっていれば、
基準点が無くなっている可能性が高いと想定できます。
ただ、現地で基準点が見つかれば、
下図１３のような方法で、
近くの境界点、又は境界標を探すことも可能になります。
上図１３の例で言えば、K５の境界点は、
基準点から約４m５０cmの位置にあるので、
巻き尺でその距離を現地で測れば、
基準点からも境界点を探せるということです。
K９の境界点についても、基準点から約１０ｍ２０の位置なので、
同じように、現地で巻き尺で測って探すことができるのです。
５．現地で各境界標の点間距離や、基準点からの距離を測る。
現地で各境界標が見つかれば、念のため、
下図１４のように、境界標と境界標の点間距離を、
巻き尺などで実際に測って確認します。
実際に測った境界標と境界標の点間距離と、
地積測量図に記載の点間距離との差が、
１ｃｍ程度であれば、その現地の各境界標は、
境界点であると推測できます。
そして、各境界標ごとに、このような点間距離の確認を行うのです。
この方法により、地積測量図に記載の境界線や距離と一致すれば、
現地の境界標と境界標を結んだ線が、
土地の境界線になると、ある程度わかるのです。
ただ、地積測量図や現地に境界標が無い場合には、
費用がかかりますが、土地家屋調査士に依頼して、
復元測量を行って、境界点を復元したり、
隣接地の所有者と境界立会をして、境界の確認をするのが一般的です。
境界標の復元と費用については、
「境界標や境界杭の復元方法と復元費用」を参照下さい。
６．隣接地の所有者と境界立会をして、境界を確認する。
ここまでの上記１～５の方法によって、
土地の境界線を地積測量図で、
ある程度は自分で調べることができます。
ただ、境界標が地積測量図に記載されていない場合や、
現地で境界標が見つからない場合など、
土地の境界線を地積測量図で調べるのは限界があります。
また、土地の境界線というのは、
隣接地の土地所有者とも、
認識が一致している必要があるのです。
そのため、土地の境界線を正確に調べる場合には、
隣接地の所有者と境界の立会いも行い、
土地の境界線をお互い確認するのが一般的です。
境界の立会いとは何かについては、
「境界立会とは？土地の境界立会には行くべき？」で、
くわしく解説しています。
境界立会いの手順と注意点については、
「土地境界線の立会いの手順と注意点」を参照下さい。
なお、土地の境界線を調べる３つの方法については、
「土地の境界線を調べる３つの方法」で、
くわしく解説しています。
もし、土地の所有者がわからない場合については、
「土地の所有者を調べる３つの方法」を参照下さい。
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