この記事を監修した専門家
国家資格：土地家屋調査士・行政書士。
専門分野：土地の境界確定や不動産の表示登記全般。
職務経歴：開業以来24年間、土地の境界確定など現場の実務に基づき、数多くの問題を解決しています。
[土地家屋調査士 寺岡孝幸のプロフィールはこちら]
土地の境界線を地積測量図で調べる方法
土地の境界線を調べたいけど、
何をどうやって調べれば良いのかわからない、
という人も多いのではないでしょうか？
土地の境界線を調べるには、
土地の地積測量図を見ることで、
自分である程度調べることが可能になります。
そこで、土地の境界確定業務を行っている土地家屋調査士が、
土地の境界線を地積測量図で調べる方法についてくわしく解説いたします。
この記事をすべて閲覧することで、
土地の境界線を地積測量図で調べる方法がわかります。
目次
なお、この記事の内容は、下記の動画でも無料で何度でもご視聴いただけます。
土地の境界線を地積測量図で調べる方法
まず、土地の境界線を地積測量図で調べるには、
次の１～６の流れで進めることになります。
- 地積測量図を見て、座標求積された土地なのかを確認する。
- 地積測量図を見て、境界標の種類と位置を確認する。
- 地積測量図を見て、基準点の種類と位置を確認する。
- 現地で各境界標と基準点などを探す。
- 現地で各境界標の点間距離や、基準点からの距離を測る。
- 隣接地の所有者と境界立会をして、境界を確認する。
それでは、１つ１つ順番に解説いたします。
１．地積測量図を見て、座標求積された土地なのかを確認する。
まず、地積測量図を見る際に確認が必要なのが、
下図１のように、座標法により、
求積された土地なのかどうかを確認することです。
上図１の地積測量図の例で言えば、
１０－１と１０－２の各土地は、
座標法により求積されている土地なので、
とりあえず、土地の境界線を調べる上で問題はありません。
しかし、下図２のように、地積測量図で、
残地計算が記載されている土地については、
土地の境界線をこのような地積測量図で調べることはできません。
なぜなら、残地計算がされた土地というのは、
分筆前の登記面積から、分筆する土地の面積を差し引く方法で、
面積を出しただけの土地だからです。
つまり、分筆する土地のように、境界立会いを行い、
各境界点の測量をしているわけではないからです。
なお、地積測量図によっては、
下図３または下図４のような感じで、
残地についての計算をしている場合もあります。
このように、残地計算や残地という文字があれば、
その地番については、残地ということになります。
残地については、通常、座標値も無ければ、
土地の形状も現地と多少違う場合もあるため、
他にその土地の地積測量図が無い場合、
残地の土地の境界線を、地積測量図で調べることはできません。
残地の土地の境界線を調べるには、
土地家屋調査士に依頼するなど、
他の方法で調べることになるので注意が必要です。
２．地積測量図を見て、境界標の種類と位置を確認する。
まず、現地に境界標が設置されている場合には、
下図５のように、地積測量図に境界標の種類が記載されます。
上図５の例で言えば、各境界点のすべてに、
境界標が設置されていることがわかります。
具体的には、K５の境界点には金属標が設置されており、
K４の境界点にはプラスチック杭、K８とK9の境界点には金属鋲、
K７の境界点にはコンクリート杭、
K６の境界点には石杭が設置されているといった感じです。
ただ、下図６の地積測量図のように、
境界点に境界標の種類の記載がある場合と、
境界標の種類の記載が無い場合もあります。
上図６の例で言えば、K4とK7の各境界点には、
境界標の種類の記載が無いので、この２点については、
現地に境界標は設置されていないと判断できます。
なぜなら、昭和５２年１０月以降に作製された地積測量図では、
現地に境界標が設置されていれば、
その境界標の種類を記載することになっているからです。
つまり、境界標の種類の記載がないということは、
地積測量図が作成された当時、
境界標が設置されていなかったと判断できるということです。
もし、現地に境界標が設置されていない場合には、
座標値から復元測量をして、現地に境界点を復元しない限り、
その境界点が現地のどこなのかが正確にはわかりません。
復元測量については、個人で行うには無理があるため、
一般的には、土地家屋調査士に依頼することになります。
なお、境界標の復元と費用については、
「境界標を復元するには？復元方法と費用の目安」や、
「境界標や境界杭の復元方法と復元費用」で、
くわしく解説しています。
３．地積測量図を見て、基準点の種類と位置を確認する。
地積測量図には、通常、下図７のような感じで、
基準点の種類と位置が記載されています。
地積測量図によっては、基準点又は準拠点、
若しくは引照点という名称のいずれかで記載しますが、
基準になる点という意味ではどれも同じです。
上図７の地積測量図の場合、基準点T1とT2は金属鋲で、
共に道路内の南側辺りに設置されていることがわかります。
測量の際の基準点や準拠点は、道路側溝のカマチなど、
コンクリート構造物に設置するのが一般的なので、
道路側溝辺りにありそうということも想像できます。
基準点の種類と位置の確認をする理由は、
基準点から各境界点までの大体の距離がわかる場合もあり、
境界標を現地で探す際の参考になることもあるからです。
たとえば、下図８のように、図面上、三角スケールなどで、
基準点から近くの境界点までの距離を測っておくと、
現地で境界点を探す際の助けになることもあるということです。
４．現地で各境界標と基準点などを探す。
上記１～３で、地積測量図の内容確認が済めば、
今度は現地に出かけて、地積測量図を見ながら、
次のような境界標を探します。
現地に設置されている境界標としては、
いくつか種類がありますが、このような金属鋲や金属プレート、
プラスチック杭やコンクリート杭、石杭などが一般的です。
ただ、境界標を現地で探すと言いましても、
すぐに見つかる場合もあれば、
なかなか見つからない場合もあります。
現地ですぐに見つからない境界標を探すコツは、
下図９のように、すぐに見つかった境界標から、
見つけられない境界標までの距離を地積測量図で確認して、
巻き尺などで現地で当たりを付けて探すと良いです。
なぜなら、境界標を設置してから長い年月が経過している場合、
土砂や瓦礫に埋もれていたり、鋲だけの境界標だったり、
単に現地を見るだけでは、なかなか見つけにくいこともあるからです。
そこで、すぐに見つけることができた境界標から距離を測り、
その距離の半径を描く線上を、
重点的に探すと見つけやすくなります。
また、境界標がありそうな付近の地面が土砂の場合、
土砂に埋もれていることもあるため、
土砂を掘ってみることで、境界標が見つかることもあります。
なお、境界標の種類と実例については、
「境界標の種類を解説！５種類の境界標と実例」で、
くわしく解説しています。
次に、基準点については、下図１０や下図１１のような金属鋲、
又は金属標を、コンクリート構造物に設置するのが一般的です。
ただし、現地に設置されている基準点には、
下図１２のような普通の金属鋲の場合もあるので注意が必要です。
なお、地積測量図を作成した当時から現在までの間に、
道路工事や道路側溝の工事などが現地で行われていた場合、
基準点が無くなっていることもあります。
例えば、地積測量図を作成した当時から、
長い年月が経過している割りに、
きれいな道路やきれいな側溝になっていれば、
基準点が無くなっている可能性が高いと想定できます。
ただ、現地で基準点が見つかれば、
下図１３のような方法で、
近くの境界点、又は境界標を探すことも可能になります。
上図１３の例で言えば、K５の境界点は、
基準点から約４m５０cmの位置にあるので、
巻き尺でその距離を現地で測れば、
基準点からも境界点を探せるということです。
K９の境界点についても、基準点から約１０ｍ２０の位置なので、
同じように、現地で巻き尺で測って探すことができるのです。
５．現地で各境界標の点間距離や、基準点からの距離を測る。
現地で各境界標が見つかれば、念のため、
下図１４のように、境界標と境界標の点間距離を、
巻き尺などで実際に測って確認します。
実際に測った境界標と境界標の点間距離と、
地積測量図に記載の点間距離との差が、
１ｃｍ程度であれば、その現地の各境界標は、
境界点であると推測できます。
そして、各境界標ごとに、このような点間距離の確認を行うのです。
この方法により、地積測量図に記載の境界線や距離と一致すれば、
現地の境界標と境界標を結んだ線が、
土地の境界線になると、ある程度わかるのです。
ただ、地積測量図や現地に境界標が無い場合には、
費用がかかりますが、土地家屋調査士に依頼して、
復元測量を行って、境界点を復元したり、
隣接地の所有者と境界立会をして、境界の確認をするのが一般的です。
境界標の復元と費用については、
「境界標や境界杭の復元方法と復元費用」を参照下さい。
６．隣接地の所有者と境界立会をして、境界を確認する。
ここまでの上記１～５の方法によって、
土地の境界線を地積測量図で、
ある程度は自分で調べることができます。
ただ、境界標が地積測量図に記載されていない場合や、
現地で境界標が見つからない場合など、
土地の境界線を地積測量図で調べるのは限界があります。
また、土地の境界線というのは、
隣接地の土地所有者とも、
認識が一致している必要があるのです。
そのため、土地の境界線を正確に調べる場合には、
隣接地の所有者と境界の立会いも行い、
土地の境界線をお互い確認するのが一般的です。
境界の立会いとは何かについては、
「境界立会とは？土地の境界立会には行くべき？」で、
くわしく解説しています。
境界立会いの手順と注意点については、
「土地境界線の立会いの手順と注意点」を参照下さい。
なお、土地の境界線を調べる３つの方法については、
「土地の境界線を調べる３つの方法」で、
くわしく解説しています。
もし、土地の所有者がわからない場合については、
「土地の所有者を調べる３つの方法」を参照下さい。
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