土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：土地の境界確定や不動産の表示登記全般。
経歴：開業以来２４年間、土地の境界確定など登記関係業務を行っています。
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「土地の売却で確定測量が必要と言われた。」
「将来、確定測量が必要かもしれない。」
「確定測量はどの様な流れで進み、何をする事なのかよくわからない。」
「確定測量で注意すべきことは？」
このような理由で、確定測量の具体的な流れを知りたいし、
確定測量で注意すべきことも知っておきたい、
という人も多いのではないでしょうか？
そこでこの記事では、確定測量の流れと注意点について、
土地の境界確定業務を行っている土地家屋調査士が、
具体的にわかりやすく解説致します。
この記事をすべて閲覧することで、
確定測量はどのような流れで進み、注意点は何かもわかります。
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記事を読みたい方は、このまま下に読み進めて下さい。
確定測量の流れと注意点
まず、確定測量は、通常、次の１～１０の流れで進みます。
- 登記情報や公図、地積測量図等を取得して調査する。
- 境界立会いのための資料を作成する。
- 隣地所有者に境界の立会いのお願いをする。
- 地積測量図などで復元可能な境界点を復元測量する。
- 境界の立会い日時に、現地で各境界点の確認をする。
- 隣地所有者と合意した各境界点に境界標を設置する。
- 基準点測量や各境界点などの測量をする。
- 境界確認書、隣接境界線証明書等を作成する。
- 境界確認書などに隣地所有者等の署名押印をもらう。
- 確定測量図（又は境界確定図）を作成する。
それでは、具体的にどういった作業なのかを、
順番に見ていきましょう。
１．登記情報や公図、地積測量図等を取得して調査する。
確定測量を進める場合、まず最初に行うべきことが、
確定測量をしたい土地および隣接する全ての土地の登記情報と、
公図、地積測量図を法務局で取得して、内容を調査することです。
土地の登記情報というのは、下図１のような情報のことで、
土地の登記上の所有者などを調べることが、
主な目的となります。
次に、公図というのは、
法務局に備え付けられている下図２のような地図のことです。
確定測量をしたい土地の形状と、公図上、
隣接する土地の地番と形状などを調べるのが、
主な目的となります。
次に、地積測量図というのは、
法務局に提出されている下図３のような測量図面のことです。
確定測量をしたい土地の過去の地積測量図と、
隣接する全ての土地の地積測量図を調べることで、
各境界点の位置や、境界標の種類、
境界点間の辺長などを調べるのが、主な目的です。
ただ、ここで注意すべきことは、
地積測量図は、法務局に備わっている土地と、
もともと備わっていない土地があることです。
そのため、もともと地積測量図が備わっていない土地の場合、
地積測量図以外の境界に関する資料や現況などを参考にしたり、
もしあれば隣接地の地積測量図などを参考にすることになります。
また、確定測量をしたい土地が、
過去に地籍調査事業などが行われた土地の場合、
基本的に、法務局に地積測量図はありません。
そのため、過去に地籍調査事業などが行われた土地の場合は、
市区町村の役所で、地籍調査事業などを担当している係りを調べ、
地籍調査の測量図などを取得して、各境界点の座標値や、
境界標の種類、境界点間の辺長などを調査することになります。
なお、地積測量図とは何かや、その見方と取得方法については、
「地積測量図とは？地積測量図の見方と取得」で、
くわしく解説しています。
XY座標による地積測量図の見方と注意点については、
「地積測量図の見方と注意点：XY座標の測量図編」を参照下さい。
三斜法による古い地積測量図の見方と注意点については、
「土地境界線の立会や確認時に古い地積測量図を見る際の注意点」
をご確認ください。
２．境界立会いのための資料を作成する。
確定測量では、境界確定をしたい土地の隣地所有者と、
基本的に現地で立会い、境界の確認をします。
そのため、法務局で取得した登記情報や公図、
地積測量図など、調査した資料の内容をすべて把握して、
できるだけ、土地の境界の根拠になりうる資料を作成するのです。
また、確定測量したい土地の隣地所有者が多い場合や、
隣接する里道、又は水路の対面地の所有者が多い場合には、
各土地所有者の住所や氏名などが一目で分かる、
所有者一覧表なども作成しておくと便利です。
３．隣地所有者に境界の立会いのお願いをする。
境界立会いのための資料ができましたら、
下図４のような境界立会いのお願いの文書を付けて、
隣地所有者の住所地にお伺いして、
境界立会いのお願いをします。
具体的には、上図４のような境界立会いのお願い文書に、
公図のコピー、現地が分かる住宅地図などのコピー、
もしあれば、地積測量図のコピーなどを付けて、
隣地所有者に渡して、境界立会いのお願いをするのです。
もし、隣地所有者が亡くなっている場合には、
その相続人の住所や氏名を調べて、
相続人に境界立会いのお願いをすることになります。
また、隣地所有者が県外など遠方に住んでいる場合には、
電話又は郵送のやり取りなどで、境界立会いのお願いや、
現地の写真などで境界の確認をすることもあります。
なお、土地の所有者の調べ方については、
「土地の所有者を調べる３つの方法」を参照下さい。
隣地など土地の地番の調べ方については、
「地番の調べ方：土地の地番を調べる５つの方法」で、
くわしく解説しています。
４．地積測量図などで復元可能な境界点を復元測量する。
下図５のような座標法による地積測量図があり、
基準点や境界標が、現地に２点以上残っていれば、
基本的に、境界標が無い他の境界点、または、
境界標が無くなった他の境界点の復元が可能です。
その場合、境界立会い前に、現地で残っている基準点や、
境界点の事前測量を行います。
そして、境界点の復元測量を行い、下図６のような感じで、
復元ポイントに、マーキングなどで印を付けておきます。
その後、隣地所有者との境界立会いの時に、
その復元ポイントが境界点になることを、
隣地所有者に現地で確認してもらうのです。
ここで注意が必要なのは、復元ポイントには、
いきなり境界標を設置しないで、あくまで、
マーキングなどの印をしておくことです。
なぜなら、隣地所有者と復元ポイントを確認してから、
お互いに境界点に合意した上で、
境界標を設置する方が良いからです。
なお、境界標や境界杭の復元方法や費用については、
「境界標や境界杭の復元方法と復元費用」で、
くわしく解説しています。
５．境界の立会い日時に、現地で各境界点の確認をする。
隣地所有者が個人や法人の場合、
境界立会いの日時については、
相手の都合に合わせるのが基本です。
しかし、できるだけ、隣地所有者全員に、
同じ日時に、境界立会いに来ていただく方が良いと言えます。
なぜなら、隣地所有者それぞれの立会い日時が異なる場合、
境界点について異論が出てしまうと、
再立会が必要になってしまうこともあるからです。
なお、隣地所有者の人数が多い場合には、
長時間、隣地所有者を待たせないように、
境界の立会い時間に、ある程度の間隔を空けるなど、
立会い時間を工夫することも必要になります。
また、現地で各境界点を確認する際には、
主に座標による地積測量図などを参考にしますが、
ブロック塀や擁壁などの構造物の占有状況や、
隣地所有者の証言なども考慮し、 合理的な各境界点を判断して、
合意に導く知識と技術も必要になります。
そのため、確定測量をする際は、土地家屋調査士に依頼して、
隣地への挨拶や境界立会いなどを含めて、
すべてやってもらうのが一般的です。
なお、境界の立会いの手順と注意点については、
「土地境界線の立会いの手順と注意点」で、
くわしく解説しています。
境界立会い時の注意点については、
「土地境界線の立会い時の７つの注意点」を参照下さい。
６．隣地所有者と合意した各境界点に境界標を設置する。
境界に関するあらゆる資料や、現地の状況などを参考にして、
隣地所有者に境界点を確認していただき、
お互いその境界点で合意した場合、
その各境界点に、下図７のような境界標を設置します。
もし、土地所有者や、隣地所有者から、
境界標の種類の指定があれば、
通常、その指示に従うことになります。
特に境界標の種類の指定がなければ、
現地の状態を見て、適切な境界標を設置します。
７．基準点測量や各境界点などの測量をする。
隣地所有者と合意した各境界点の測量をするため、
下図８のような光波と呼ばれる光波測距儀や、
下図９のターゲットなどを使用して、先に基準点測量をします。
この時に注意が必要なのは、
測量機械から、各境界点が見えるように、
各基準点を設置することです。
また、基準点は、工事などですぐに飛ばされることのないよう、
アスファルト舗装面ではなく、道路側溝など、
下図10のようなコンクリート構造物に設置します。
ただし、地面が土や砂利の場合には、
プラスチック杭などを打ち込んで、
基準点とする場合もあります。
なお、確定測量後に、登記面積を現地と合せる地積更正登記や、
土地を数筆に分ける分筆登記を予定していれば、
基本的に、世界測地系の座標を使用する必要があるため、
下図11のような国家基準点又は公共基準点の測量も行う場合があります。
そして、基準点測量を行いつつ、
その基準点から見える各境界点についても、
同時に測量すると効率的です。
８．境界確認書、隣接境界線証明書等を作成する。
基準点や各境界点の測量を行った後、
隣地所有者と合意した各境界点が、書面や図面でわかるように、
境界確認書、又は隣接境界線証明書などを作成します。
ただし、隣接地が、里道（農道）や水路、道路の場合には、
役所ごとに、境界に関する確定書類の様式が異なるため、
その様式を確認した上で作成することに、注意が必要です。
なお、境界確認書については、
「境界確認書とは？土地境界確認書に署名すべき？」で、
くわしく解説しています。
９．境界確認書などに隣地所有者等の署名押印をもらう。
境界確認書の場合は、下図12のような図面付きで、
土地所有者と隣地所有者の双方が、署名・押印を行い、
原本を各自１通ずつ保管するのが一般的です。
逆に、隣接境界線証明書の場合は、
測量図面付きは同じですが、原本１通を作成して、
隣地所有者に署名・押印をいただくのみとなります。
なお、隣地所有者の署名・押印で注意が必要なのは、
下図13のような境界確認書の表書きへの署名・押印だけでなく、
添付する測量図面にも、割り印が必要なことです。
また、隣接地が里道（農道）または水路、道路の場合、
境界確定に関する書類の様式が、役所毎に定められており、
関係土地所有者の署名・押印・割印が必要な箇所も、
役所側で決められていることに、注意が必要です。
10．確定測量図（又は境界確定図）を作成する。
境界確認書、又は隣接境界線証明書などに、
隣地所有者全員の署名・押印をいただくことができれば、
その時に、書類上でも、土地周囲の境界が確定したことになります。
そして、確定した各境界点や基準点、
土地の面積などが、１枚の図面でわかるように、
下図１４のような確定測量図を作成します。
なお、確定測量図は、境界確定図とも呼びますが、
境界が確定した後の測量図面という意味では同じです。
以上が、確定測量の流れと注意点になります。
なお、確定測量については、
「確定測量とは？境界確定測量は必要？」で、
くわしく解説しています。
確定測量図とは何かや、地積測量図などとの違いについては、
「確定測量図とは？地積測量図や境界確定図との違い」で、
わかりやすく解説しています。
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